蔡继明 韩建方/文 (清华大学政治经济学研究中心)
根据国家统计局的统计数据，自2014年起，中国房地产行业已经从带动中国城市化经济的领驭者地位滑落下来，2014年房屋新开工面积179592万平方米，同比下降10.7%，其中住宅新开工面积124877万平方米，同比下降14.4%；商品房销售面积120649万平方米，同比下降7.6%（而2013年商品房销售面积132551万平方米，同比增长17.3%），其中住宅销售面积同比下降9.1%（而2013年住宅销售面积同比增长17.5%）。到了2015年，虽然国务院多次出台刺激性鼓励政策，不断降低购买商品房的门槛、降低首付款比例、降低银行的贷款利息，在一系列利好政策的春风沐浴下，并没有带来政策制定者希望看到的结果，不仅没有为全局性经济下行吹响反攻的号角，反而使房地产行业的下滑趋势愈演愈烈，2015年1-10月房屋新开工面积同比下降13.9%，其中住宅新开工面积同比下降14.7%。在全国许多城市中，烂尾楼越来越多，资金链断裂让越来越多的房地产商房关门倒闭。
房地产行业真的已经成为“昨日黄花”了吗？事实并非如此。在城市化进程方兴未艾的旅途中，中国还有3亿农民工和约2亿蜗居在城市中的打工族没有自己的住房，在有房的居民中，也还有超过2亿人居住在棚户区、老旧房中，这些中低收入者都迫切希望改善自己的居住环境。城市住宅即使是再保持10年的2位数高速增长，也不可能满足广大居民的真实需求。按照每人30平方米计算，要想使在城市工作的人全部拥有自己的住房，还需要增加200多亿平方米的住宅供应，是2014年新开工住宅面积的17倍。
投资投机过度是房地产市场
乱象的根源
目前的城镇化率仅达到55%，还处在城镇化高速发展阶段，更何况55%的常住城镇人口中，18%是没有城镇户籍的农民工。《国家新型城镇化规划：2014-2050》确定的目标是，到2020年，在常住人口的城镇化率达到60%的同时，户籍人口的城镇化率要达到45%，为此要解决1亿农业转移人口的市民化（进城落户）问题。不仅如此，今后每年还要有上千万农民工进入城市，即使到2020年解决了1亿农民工的城市户口，还有2亿多农民工处在半城市化状态。面对人口城市化对住房的海量需求，房地产行业本应该成为推动中国经济增长的重要引擎，却出现了开工面积和销售面积双双下降的情况。
房地产行业之所以与中国经济发展的大趋势特别是与城市化高速发展相背离，根本原因并非是城市住房建筑已经过剩，而是房地产行业已经脱离了城市化进程的真实需求，它不是去迎合广大需要住房的中低收入人群，而是演化成了富人投机和投资食利的工具！
一个为富人投机投资食利而搭建的房地产市场，其游戏规则就是不断驱使房价上涨，这样才能让住房持有者投资获利。而开发商正是迎合了这一心理，利用房地产开发的垄断性特许经营权，营造出价格不断上涨的供应端，使投机投资食利者有了最好的标的物，使他们趋之若鹜，同时也绑架了刚需群体。
然而，按照这种游戏规则运行的市场，肯定会遇到接盘者退而却步的“天花板”，断崖式的崩盘终有一天会发生。为了避免这种灾难的发生，政府只是采取行政措施抑制房价的非理性增长，而没有触及房地产市场形成机制的核心问题，以往的游戏规则并没有发生变化，虽然在政府的打压下，房地产市场的崩盘被暂时延缓了，但却造成了房地产市场在高位房价下的低迷和萎缩：一边是2.7亿农民工应买不起房而不能进城落户，另一边是大量的存量房和价格高不可攀。
改革和调整房地产供给结构，开辟准商品房市场
只有改变现行房地产市场的游戏规则，对房地产市场的供给侧进行结构性改革，重新塑造房地产价格形成机制，实现房地产市场从结构到功能的根本转变，才能使房地产行业摆脱长期低迷的困境，迎来房地产行业蓬勃发展的春天。
开辟准商品房市场
要让房地产市场与几亿中低收入者的购买力接轨，就不能再任由作为投机和投资者乐园的房地产市场成独霸天下，因为这样的市场一旦具有唯一性，就不仅会绑架刚需购房者，还会把几亿中低收入者数以万亿的购买力完全排除在外了。因此，应该在现有的投机投资过度的房地产市场之外再开辟出一个准商品房市场。
所谓准商品房市场，就是只许买而在一定期限内不许卖的自住性或改善性商品房市场。对于准商品房市场，政府仍然可以采用招拍挂的方式售卖住宅用地，但是在所成交的土地价格中，由政府出资30-50%（或以减免方式），从而对所建住宅拥有部分产权。准商品房只能供购买者居住，而不能进行二次交易，如果遇到特殊情况需要退房，就只能由政府按照折旧率进行回购，再由政府委托的管理公司进行定向销售。若住宅所有者需要进行产权交易，则必须溢价购买政府拥有的产权，并支付高额交易税金。
取消房地产开发的专属权力
房地产开发资质本身就不具有合理性，政府只需监管房地产的行政规划和建筑商的资质，确保政府规划的执行和建筑质量的达标，而没有必要设立开发商的资质。无论是机构、团体还是个人，都有权按照政府规划进行房地产开发，并交由具有资质的建筑公司进行建设，尤其是非商品性住宅，应该允许群众集资进行开发，放一批“鲇鱼”进入房地产市场，会有力地促进房价下降、品质的提高和销量的增加。
适当提高准商品房住宅区
容积率
自住性准商品房住宅小区，容积率应该达到3-4，比投资类商品房小区的容积率高30-50%，这不仅可节约不可再生的土地资源、降低住宅成本，迎合中低收入者的购买力，而且更有利于提高公共设施如道路、学校、医院的使用率，促进商用设施能获得更高的人气。在政府拥有准商品房部分产权、同时适当提高容积率的情况下，可以使房价下降30-40%，甚至更多，就会迎来巨大的购买浪潮。那些容积率低于1.5的高档小区，极为奢侈地浪费土地资源，不应该再成为政府规划所追求的方向了。
城市住宅供地应以准商品房用地为主
目前钢铁、水泥及其它大宗商品价格已经低迷到白菜价的水平，尤其是中低端住宅的建筑成本已经降到10年来的最低点，这是开足马力大搞基本建设从而为中低收入者提供住宅的千载难逢的好时机。尤其是准商品房市场可以启动和释放数亿人的住宅需求，因此，这个市场应该成为房地产市场的主流，每年新增加的住宅用地，应拿出70%以上供应这个市场。与此同时，传统的房地产市场可以与这个新兴市场并行不悖，没有必要再去打压投资类房地产市场。这样的结果就可以实现两个房地产市场的双赢。
只要从供给侧对房地产市场进行结构性改革，从而使单一的投机投资型房地产市场分解为投资（投机）型市场与自住和改善性市场，就会释放出前所未有的巨大需求，房地产开工面积不仅不会下降，而且极有可能保持15%以上的年增长率。按照年增15%的开工面积计算，2014年商品房开工面积应达到228630万平方米，而实际只达到179952万平方米，比应该达到的数量少了48678万平方米。如果实现了房地产市场供给侧结构性调整，按照每平方米建筑面积消耗钢材75公斤、水泥400公斤计算，仅对钢铁、水泥行业的需求就会增加3650万吨钢材、2亿吨水泥，相当于法国、英国、荷兰三国全年钢产量的总和。除了建筑材料外，房地产经济还会对家电、装修、家具、物业和用工产生6倍左右的乘数效应，从而对中国经济的繁荣和振兴真正发挥不可替代的作用。
【欢迎转载 请注明来源】
