随着房地产调控政策的逐渐深入，一线城市的房地产市场开始发生明显的变化。日前，记者在对北京、上海、广州等城市的房地产市场进行调研时发现，在日益严格的中央以及地方调控政策的影响之下，一线城市房地产市场的成交量、成交价格、推盘数量、土地市场均发生了显著的变化。业内人士分析认为，调控的步步深化对市场预期的影响将成为左右市场前景的重要力量。
北京：量价齐回落 地市遭冷遇
京城楼市，原本被寄予厚望的“金九银十”随着9月底调控政策的加力戛然而止。根据北京房地产交易管理网数据显示，10月，北京商品房期房住宅总成交为6894套，环比9月下降了36.1%。而比去年同期下跌幅度更是达到了41.7%。合计商品房住宅总成交为7680套，环比下调超过了37.1%。同比去年下跌幅度更是达到了45.2%。
更加引人关注的是，随着成交量的走低，10月京城商品房成交均价在年内首次低于2万元每平方米。从9月份的20520元每平方米，下跌至19160元每平方米。
“均价下跌的主要原因是部分远郊区低价项目的集中签约。”北京中原房地产三级市场研究部研究总监张大伟表示，新的调控政策其效果目前依然主要体现在需求被抑制，尚未完全传导至价格，多数楼盘的实际成交价格其实并未出现明显的调整。
根据北京房地产交易管理网销售数据显示：9月底新的调控政策出台后，北京新增预售的项目合计为19个，提供商品房住宅套数为7007套，而10月全月的签约套数为2731套，合计签约率为39%。在这新签约的2731套预售商品住房中，均价2万元以下的项目签约套数就达到了2227套，占总签约的81.5%，而2万元以上的项目大都不足五成的签约。八成签约集中在2万元以下项目的所谓“二八现象”更加明显，这不仅直接导致成交均价的明显下跌，而且引发了部分豪宅项目集中退房的现象。
“近期各地密集出台各项细则，说明政府调控房地产市场决心并未放松。短期来看，市场连续几个月的回暖势头将被压制，包括成交量有所下挫、价格上涨趋势亦会止步。”张大伟说。
在楼市出现量价齐跌的同时，土地市场在10月份更是显得格外冷清。根据北京土地储备管理网数据显示，9月底调控政策公布一个月以来，北京合计供应土地为22块，除了5块商业多功能地块外，其他17块土地全部为工业用地，住宅用地首次全月零成交。11月北京房山挂牌的两块居住项目用地，一块低价成交，一块流拍，均为进入拍卖环节。调控政策的持续发力显然已经影响到了开发企业的拿地热情。$nextpage$
上海：推盘量缩水 价格仍高企
在上海，10月初，业内曾预计上海将77个楼盘上市或推出新房源。结果在调控之下，推盘数大幅萎缩。中国房产信息集团的数据显示，10月份上海仅有40个楼盘推出了85.93万平方米新房源，较9月的新推房源面积降幅超过50%。
上海中环线内一大型楼盘开发商告诉记者，原本打算在10月黄金周期间开盘，遭遇新的调控政策之后，决定延期至10月底;目前看来，还不是好时机，决定继续推迟。目前，上海11月的预期推盘量达到了82个之多，但是实际供应究竟有多少尚难判定。
中国房产信息集团分析师薛建雄认为，虽然每月初统计的开盘量都会与最终实际开盘量有出入，但像10月份如此多的楼盘“爽约”，实属少见。从“9•29”的调控发力到“沪12条”，原本开始回暖的上海楼市迅速降温，市场再度陷入深度观望。开发商由于担心无法如期积累足够多的客户，贸然开盘会出现滞销，便纷纷调整原定销售策略，将上市日期延后。
上海中原研究咨询部总监宋会雍表示，10月大量楼盘推迟上市，主要是由于各个开发商的策略不同。
“如果开发商想着近期赶紧出货，获取资金，那当然是新盘越快上市越好，宜早不宜迟。如果前期销售较高，资金链不那么紧迫，那还可以继续观望。选择延迟推盘的开发商，很多都是看好中长期楼市。”宋会雍说。
上海“网上房地产”的统计数据显示，10月上海新房成交面积达到130.46万平方米，与9月相当。但业内人士指出，10月相当一部分成交量是9月预订的购房者转签而来，随着市场的降温，11月的成交量可能出现大幅下滑，而市场的低迷也将影响到开发商的实际推盘量。
与北京的情况刚好相反，10月上海新房均价受到几个高价项目集中成交带动的影响，上涨了4.6%，达到22140元每平方米。
广州：“限购”分水岭 量跌价格涨
以10月15日正式出台的“限购令”为分水岭，广州10月的楼市经历了一次“前高后低”的大幅波动。在10月前半段，广州房地产市场出现了“政策洼地”现象。中央在9月底再出调控政策，随后上海、深圳等其他城市先后出台房地产调控新政，在广州房管部门出招前的10多天里，房地产市场延续了9月的火热，成交量大幅上升。
10月15日“限购令”颁布后，广州房地产成交量大幅下滑。截至11月4日，广州楼市单日签约成交量均在400套以下。其中10月17日，广州房地产签约成交套数为308套，均价为每平方米8624元。
成交量持续低迷，但是成交价格却从10月17日起一直震荡上升。8624元成为广州限购令颁布后房地产签约价格的底部，截至11月4日，单日最高签约价格已超过每平方米15000元。
兴业地产体育东分公司物业顾问刘先生说，“限购令”颁布后，因为在广州只能新买一套住宅，那对于业主来说，卖一套等于少一套，业主放盘量急剧下滑。但是由于体育东附近学区房很紧俏，刚性需求的人不少，反而推高了价格。以88平方米一套的南雅苑为例，上个月放盘的价格为125万元，现在已经涨到130万元。
同时，城中心房屋租金也有所上调。合富置业物业顾问吴先生认为，在广州的调控政策中，提出了限制18岁未成年人不能单独购商品住房的要求。一些户口与父母在一起的年轻人开始选择转购为租。租房需求的增加会推高租金。88平方米的三房租金，已经由上个月的2600元上涨为3000元。
广州市民胡芬说，从今年开始就一直在看房，现在也不急了。买家观望，成交量下降了，卖家死守，价格难以下降，这就是买家与卖家的博弈。希望调控政策能够坚持下去，给老百姓一个稳定的心理预期。
北京房价下跌真相揭秘
11月3日，住建部等四部委下发通知，将住房公积金贷款购房的首套住房购买90平米以上的房屋首付提高到30%，二套首付不得低于50%，三套贷款停止。
与此同时，北京市房地产交易管理网统计的10月份当月房屋交易数据显示，当月北京房屋交易量环比降36.1%。
据中原地产统计数据，当月北京商品房成交均价为19160元/平方米，房价自2008年以来首度跌破2万元/平方米。
这是否意味着“国五条”政策出台1个月后，对抑制房价产生明显效果?
全国工商联房地产商会会长聂梅生表示，当前调控政策已见效果，但是房价继续上涨的压力仍然很大。
另有接近住房和城乡建设部的专家表示，当前房价远远没有达到调控的目标，需要警惕房价出现一点松动，开发商和地方政府就齐喊“见效”。该专家建议，要以立法等形式将“限购”和“限贷”等政策固定化和长期化，防止年底出现政策松动带来房价波动。$nextpage$
10月房价信号迷雾
刚进入11月，媒体就将关注焦点放在了10月份北京房价数据上。9月29日国务院有关部委联合发出“国五条”，“国十条”的升级版调控政策，能否在一个月内让房价发生明显变化?
据北京房地产交易管理网统计数据，10月份，京城期房商品房住宅共成交6894套，环比降36.1%，成交的面积环比降31.2%;现房商品住宅共成交786套，环比降45%，成交的面积环比降35.9%。
由北京市中介机构根据网签数据统计出来的结果表明，10月份北京房价成交均价为19160元/平方米，两年来首次跌破2万元/平方米。
不过，这一数字却没能得到行业内的认可。
中国指数研究院同期发布的70个大中城市10月份房价数据表明，北京10月份新房成交价格环比上涨了0.66%。由于2009年同期房价基数较低，同比还出现了56%左右的涨幅。
珠江摩尔项目总经理王骞在“限购能否催熟商业地产”论坛上表示，10月份受调控影响，北京五环以内新开盘项目很少，老项目维持高价，成交量很低。10月份成交的主要是北京郊区的项目和市内少量的二手房，这两类房屋是市场上价格较低的。
王骞表示，10月份的数据不能代表北京房价就走向了下降通道。
记者分析北京市房地产交易管理网10月份的网签数据也发现，10月份北京市成交商品房交易中多数是定价2万元/平方米以下的项目。
与此同时，北京四环及以内的楼盘价格，在10月份期间，售价大多数不但没有下降，反而出现了上涨。
以望京地区的红玺台项目为例，其8月份申报销售许可证时定价约为3.6万元/平方米，其9月份售价在4.5万元/平方米左右，而10月份记者再次致电该项目时，获得的最新报价是平层5.6万元/平方米左右，LOFT叫价6.2万元/平方米。
记者在调查中发现，位于北四环与八达岭高速交界的绿城诚园项目已经结构封顶，但是项目尚未开盘销售。一位熟悉情况人士透露，该项目开盘定价大约在5.2万元/平方米。
据一位接近北京市住建委的人士透露，目前北京市已经严控单价在3万元/平方米以上的项目预售证发放。
北京我爱我家机构副总裁胡景晖对记者表示，现在开盘的楼盘多数是2008年底到2009年北京地价高涨时拿的土地，按照当时的土地拍卖价格，北京四环以内的新盘定价都要在3万元以上，必须做成高端项目才能保本不亏损。
于是，北京房地产市场10月份出现了这样的景象——由于政府严控房价，单价3万元以上的新盘拿不到预售证，面对着市场需求无法开盘，定价在3万元以下的低端郊区盘，轻松拿到预售证，开盘就卖光。
布局应对需求反弹
据住建部的专家介绍，10月份的数据被高层密切关注，各地均呈报交易量下降的情况，是符合调控部门预期的，但是交易价格仍然没有下来。接下来，因为通胀引发的投资需求将被作为新的调控命题被关注。
同时，由于调控政策直接向地方政府施压，以北京为首的地方政府对于抑制房价不遗余力，多次动用行政干预手段，起到了一定的效果，但是此类政策的延续性值得关注。
例如，北京市建设部门内部操作的对于定价过高的楼盘发放预售证进行控制的措施，直接导致了北京市10月份开盘数量急剧下降。尤其是五环以内的楼盘，新盘几乎绝迹。这将导致购房需求被积压，埋下需求反弹推高房价的隐忧
亚豪机构的数据显示，10月，北京共有20个项目开盘入市，共推出了商品住宅5174套，开盘的个数比9月份减少了14个，供应套数下降了49%，供应面积下降了47.8%。
胡景晖向记者表示，根据初步统计的10月份北京二手房成交情况来看，除了交易量下降了40%以外，成交价格环比反而上升了4%左右。他认为，这是今年4月份国家铁腕调控以来，第一次出现由于市场需求带来的房价上升。
11月3日，北京市土地储备中心对房山区长沟镇2块土地采取“限地价、竞政策性住房面积”的新土地“招拍挂”规则。同时，北京市宣布今年土地储备开发新增8000公顷，以抑制房价上涨。
胡景晖表示，北京市加大公共租赁房等政策性住房建设，用意在于布局2011年房地产调控。
2010年采取的“限购”等措施，将导致大量的购房需求转变为租房需求，由此可能带来房租价格的大幅上涨。
2009年，北京市大力建设公共租赁房，但是仅凭政府的力量当年才建设50万平方米，约合8000套公共租赁房，而北京房屋出租市场上的房屋数量在240万套左右。由于政府手中掌握的出租房源太少，因此无法对租金市场进行干预。
年初通常是北京市房屋出租市场的旺季，租金一般会上调20%左右，而如果到时候租房需求过大，导致租赁价格大幅度上升，将给2011年的北京市场调控带来新的困难。
因此，北京市采取在商品房地块中大幅度配建政策性住房的做法，其本意也在于快速增加公租房房源。
不过，在11月3日竞拍的2块地块当中，起拍条件仅为300平方米政策房，约合5套房屋，每次加价为10平方米。另外，这种配建的政策房是归开发商管理，还是由政府回购管理，还存在很大的不确定性。
如果由开发商管理，则政府手中仍然没有大量的出租房源，难以形成公共租赁房为主的住房保障体系;如果由政府持有，则开发商会将配建的成本转嫁到商品房当中，推高商品房价格。
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