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中国宏观调控措施日趋强硬 楼价屡创新高

tebiebaodao 2010-12-10 18:11:03 方 鸿 总第025期 放大 缩小

房价被人为操纵了吗?

在搜房网的一项网友调查中,95%的网友认为,“有遇到过开发商捂盘压盘的情况”,92%的人认为“开发商捂盘惜售会造成房价上涨。 ”一位业内人士甚至坦言:近半年来北京房价上涨的速度最快的根本原因,是开发商捂盘。而据《新华日报》报道,在房价飙升的南京,据不完全统计,建了不卖、开发商坐等涨价的楼盘大约有180万平方米之多!

一位不愿透露姓名的开发商告诉《中国经济周刊》,如今最常见的捂盘手段就是分批分次的领取预售许可证,这样开发商可以主动调整项目的开发和销售节奏,政策一有变动就可调整销售价格,随变化满足市场需求。

 记者在查询北京市大兴区某楼盘时,销售人员称该楼盘其中一栋楼已经被某单位集体购买,不对外销售,而记者随后在该区的房管局查询到,该栋楼的房源并没有销售备案。一位知情人士告诉记者,该栋楼并没有销售,只不过由于位置、朝向、环境等条件较好,开发商将其留下来在后期销售,以期获得更高的收益。

记者了解到,中介公司和地产公司联合起来“捂盘”也是业内公开的秘密。据业内人士介绍,某中介一下子买下整层单位,然后分散到各个门店,用自己的销售网络把这些房子炒出去,每平方米起码能赚两三千元。

2006年7月10日,建设部、发改委和工商总局联合发出通知,要求房地产开发企业在取得预售许可证后,应当在10日内开始销售商品房。

而某售楼处人员对《中国经济周刊》则说:“房子太好卖了,我们不着急,慢慢卖,可以等着价格涨得更高一些。”

房价的“天花板”在哪?

从2004年以来,中央政府动员了9个部委和各地方政府,启动了税收、土地、金融、行政四大手段对房价进行调控。尤其是去年以来,宏观调控措施更是重重地砸向热涨的楼市,民众都希望政府的“铁腕”真的能拽住房价疯长的步伐。但遗憾的是,一年来,房价不但没有在调控面前停下脚步,反而“报复性”地从南涨到北。房价的“天花板”在普通购房者目光所及之处越抬越高,甚至是遥不可及。

时至今日,小产权房已经被提醒“存在购买风险”、“违规开发建设的要停工停售”;“不买房运动”、“个人合作建房运动”等有可能化解高房价的尝试,也在折腾和彷徨中败下阵来。或许真的是没有别的办法了,政府干脆直接伸出了“干预之手”。5月11日,南京市物价局出台六条措施,明确要求普通商品住房进行“一套一价”明码标价,房屋均价的上浮幅度最高不得超过5%,严禁擅自上调价格,并在5月20日正式实行。

但市场好像已经对一次次的调控开始麻木,开发商开始由愁容满面转为洋洋自得。在今年7月举办的“博鳌21世纪房地产论坛”上,任志强说出了开发商的心里话:“宏观调控本来是想控制开发商的现金流,从而抑制投资增长,让房价降下来,结果却相反,开发商的资金链没有断,反而发了财。”任志强进一步表示,楼价上涨的幅度比银行的利息还要高,宏观调控似乎很好地满足了开发商追逐利润最大化的心理。

“越调越涨”也显示了政府的尴尬。据某媒体报道:建设部官员应邀参加房地产论坛的前提条件是“只要不谈房价”。作为房地产调控各部门的“牵头人”,建设部“不谈房价”的声明,恰当地反映了当前房价调控的困局:不管肯定不行,可越管越是迷茫。

其实作为“牵头人”,建设部也有自己的苦衷:最有效的调控手段是严把土地和信贷的闸门,以及相关的税收调节,但建设部既管不了资金(属银行、财政部门),又管不了土地(属国土部门),更谈不上税收的调节了。一个明显的例子是,在2006年6月国务院转发九部委《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》中,建设部提倡“积极发展住房二级市场和房屋租赁市场。”而国家税务总局的政策则是“从2006年6月1日起,对购买住房不足5年转手交易的,销售时按其取得的售房收入全额征收营业税”,颇有搬石砸脚的意味。可以说,部门出台的政策相互掣肘,使调控力大打折扣。

“中国房地产至少看好20年”,这是业内人士对房地产业的一个经验判断。买房者呢?

“让所有的人都买得起房子,并不现实”

最近,白领小刘也被迫加入到“买房”的行列,尽管在他看来,现在房价高,还不如多租几年房。“但我想继续租房的想法一提出,就立刻遭到了女朋友的反对,她甚至说,不买房就不结婚,一直租房子多丢人。”

长期以来,我国住房制度提倡“居者有其屋”,“人人享有住房”,这种号召一度被理解为“拥有自己的一套住房”。于是“人人买房”、“家家户户买房”,于是买房要“一次性到位”,甚至有人刚步入中年,便早早地把子女的房子都买好了。

“我想有个家,有一个好的家”,是东方人特别是中国人的梦想;所谓“安家立业”、“有恒产而后有恒心”的儒家文化也长期熏陶着每一个国人。尤其是1998年房改之后,老百姓改善居住环境的需求日趋旺盛,大家都想住好房子,换房子的人也越来越多,人人都想拥有自己的一套住房。

“进入21世纪以后,我国住房建设出人预料地进入一个高位增长阶段。特别是2003年以后,全国城镇住房建设投资每年增加20%以上,年建设住房面积6亿多平方米;人均年建设住房面积1.3~1.5平方米;到2005年底,人均拥有住房面积26平方米,自有住房率达到80%以上。这样的高位增长,在世界上都是罕见的。”中国房地产及住宅研究会常务副会长包宗华对《中国经济周刊》说。

如此高的自有住房率实际暗示着中国住房中的一个现实问题:不太接受租赁概念的中国消费者,要房子就一定是要有产权的房子。

对此,经济学家吴敬琏有个著名的论断:政府的责任是“居者有其屋”,不是“居者买其屋”。即使在当今经济最发达的美国,住房自有率也只是达到65%左右,很大一部分人都是租房住。而中国的发展水平远远低于欧美,所以让所有的人都买得起房的想法并不现实。

但是,似乎所有的人都在努力实现着这个“不现实”的想法。

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