物权法草案于2005年7月10日向社会公布。新华社的电稿中说：物权法是我国法律体系中起支架作用的基本法律，关系人民群众切身利益和我国基本经济制度。
那么，物权法究竟是一部什么样的法规呢？
全国人大常委会法制工作委员会副主任王胜明说：物权，简单来讲就是对物的权利。物权法有什么作用？直接作用可以概括为：一是定分止争，通过对物的归属，加强对物权的保护，维护市场经济秩序；二是促进物尽其用，物权法通过规范物权人有哪些权利，他人负有哪些义务，为权利人充分利用财产提供法制环境。
王胜明说，物权法鼓励人创造财富、积累财富。物权法是一部保障安居乐业的法，是一部促进经济发展、构建和谐社会的法。
据介绍，物权法当中的“物”包括不动产和动产。“不动产”包括耕地、草原、矿产等，也包括道路、电力等基础设施，还有住房、学校、医院、博物馆等建筑物。
但是，不动产的所有权仍然存在较多争议，比如土地等。所以，草案才向社会公布并征求公众意见。
《物权法（草案）》从最初开始起草，到今天进入三审议程，已历时数年。作为民法典出台的先行军之一，人们对于这部重要的法律非常期待，同时又希望它尽可能完善和慎重。
《物权法（草案）》起草人之一、北京大学法学院副教授、法学博士王轶认为，从目前看，草案通过的可能性很大。草案的多次修正都是为了更好地实现物权人权利的保护。物权法草案三审后，会向社会发布全民征求意见稿，通过各种途径向各地全国人大代表、人民群众和有关部门及各界人士广泛征求意见和建议，以便进一步研究修改好这部法律草案。而物权法草案正式通过以及法案颁布实施，最早要到明年3月份，人大会再次召开之时。
物权法草案五大亮点
亮点一：私人财产获得同等保护
2004年3月，“公民的合法的私有财产不受侵犯”这一突破性的规定载入宪法修正案，使私有财产权上升为宪法权利，在海内外引起热烈反响。随后开始审议的物权法草案，就如何保护私有财产进行了详细的规定，以确立保护私人财产权的具体法律制度。
《物权法（草案）》起草人之一孟勤国教授认为，在多元化的市场经济体制下，强调对各种所有权进行同等保护，是现代法制一种最基本的要求。草案将国家、集体和私人所有权并列为一章，着重突出了对公有财产和私人财产予以同等保护，体现了各种所有权在法律上的平等地位。“将《宪法》原则性规定细化为民法和单行法层次上进行保护是我国法制建设方面的一大进步，对解决当前社会中存在的一些财产诉讼问题具有重要的意义，因为宪法没有司法化，法院不能援引宪法判案，公民也不能依据宪法提起诉讼”。
亮点二：造成国资流失将追究相关人员责任
一段时间以来，国有资产流失严重的状况引起社会广泛关注。针对这种情形，十届全国人大常委会第十六次会议在审议的物权法草案专门增加条款，加强对国有资产的保护，并依据不同情形，追究企业相关主管人员的民事责任、行政责任和刑事责任。
据国资委有关负责人介绍，国资流失主要有“四大暗道”：转让国有产权没有完全进入市场，少数不法分子乘机暗箱操作、收受贿赂、低估贱卖国有资产；国有产权管理层自卖自买，甚至利用不法手段虚构虚增成本和债务，转移隐藏资产，侵吞国有资产；一些单位内外勾结，低估贱卖国有资产；以预扣职工经济补偿金等费用的名义压低产权转让价格，最终让受让方无偿占有这部分国有资产。
在审议物权法草案时，一些常委会组成人员要求增加条款，加强对国有资产的保护。为此，正在审议的法律草案针对企业主管人员以无偿转让或低价出售、低价折股等手段造成国资流失，以及企业主管人员严重不负责任，造成国有和集体企业严重亏损、倒闭的不同情形，作出相应规定：国有企业、集体企业直接负责的主管人员，以无偿或者以低价折股、低价出售等手段将国有企业、集体企业的财产转让，造成国有企业、集体企业财产流失的，应当依法承担民事责任和行政责任；构成犯罪的，依法追究刑事责任。国有企业、集体企业直接负责的主管人员严重不负责任，造成国有企业、集体企业破产或者严重亏损的，应当依法承担民事责任和行政责任；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
亮点三：土地使用权期限可超70年
对多数城市居民来说，最主要的不动产是住房，住房恰恰又涉及到土地问题。买房人若要证明对自己住房的完整权利，必须要有两证：一个是房产证，另一个就是土地证。因为房子要建在土地上，不可能是空中楼阁。
住宅的土地使用权是70年有些还达不到70年，因开发商获得土地使用权与房屋竣工交付之间有“时差”但房子如果质量好，又没遇到天灾人祸，寿命可能远远不止70年。此前，相关法规规定：“土地使用权期满，土地使用权及其地上建筑物、其他附着物由国家无偿取得”。房子是很多人最大的一宗不动产，可是70年之后却要被无偿“没收”。
《物权法（草案）》规定，土地使用权期限届满后，房屋所有权人有权申请延长土地使用权期限。这意味着，房屋所有权人对房屋所占土地的使用权可超过70年。
对此，草案的主要起草人、全国人大法律委委员、中国人民大学法学院院长王利明指出，该条款旨在解决房屋所有权的无期限性与房屋所占土地的有期限性之间的矛盾，强化对公民财产权的保护。他表示，房屋所有权人对房屋享有的所有权不应该因土地使用权期限届满而消灭，允许房屋所有权人申请延长土地使用权期限，对公民财产权保护无疑是一种促进和加强，符合物权法的立法初衷和原则。但同时，对该条款的理解上也存在一些偏差，有学者认为，该条款所指房屋所有权人囊括一切自然人，而王利明则表示，草案中对公民房屋所有权人延长土地使用权期限未作反映，主要是一般商务用房所有权人在土地使用权到期后，在不违反公共利益前提下，可申请延长土地使用权期限，同时加付相应土地出让金。
有评论认为，公民购买房屋后就应该取得对房屋的永久使用权。这和购买其他商品没有区别，即只要买卖交易成功，购买者就获得对所购商品的永久使用权。如果说有不同，那就是房屋这种商品更为昂贵，因而购买者对永久使用权更为看重。一般商品的永久使用权不能被无端剥夺，那像房屋这种人们要拼搏多年才能获得的昂贵商品，其永久使用权更没有理由被侵犯。
亮点四：征地、拆迁应给予合理补偿
征地拆迁可谓由来已久，国家征收制度常常被滥用，被广泛应用于商业目的。各地和各级政府频繁、大量的为商业目的用地，征收农村集体土地所有权及农户、城镇居民的土地使用权，却往往不能给予公正补偿。地方政府通常以极低的补偿代价收回部分城市居民原居住地的使用权，或征收农民的土地，然后以市场价出让给用地的企业，以此获得市场价与补偿价之间的差额。这些行为导致严重的不公正和诸多拆迁户的生活陷入困境，甚至诱发诸多社会问题。在市场经济的背景下，此现象愈演愈烈，以致有的地方大搞开发区、大搞“圈地运动”，形成热潮，中央政府三令五申都制止不了，其间原因利益的诱导和法律规制的缺失无疑扮演了重要的角色。
去年3月通过的宪法修正案规定，“国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对土地实行征收或者征用，并给予补偿。”但这一原则的落实情况并不乐观，补偿不到位目前仍是征地、拆迁环节中存在的突出问题，许多群众的切身利益受到侵害，纠纷时有发生。
NO.5 不动产
生活解释：甲买了乙的一套房屋，在变更产权登记之前，乙又将房屋卖给了丙，且进行了产权变更登记。尽管甲与乙房屋买卖合同在先，但是不得对抗丙对房屋的合法拥有。
理论解释：不动产，指土地以及建筑物等土地附着物。不动产权利的取得应当以登记为要件，不登记，不动产设立、变更、转让和消灭的权利皆无从谈起。
NO.6 动产
生活解释：张三有一张桌子，想卖给李四，不管价钱是怎么商定的，桌子所有权的转移，是以桌子交付给李四时为准。
再比如，甲卖给乙一头牛，双方约定好价钱，尚未给付价款的情况下，甲就将牛交给乙。当天夜里，雷电将此牛击死，乙应该对牛的死亡承担责任，因为牛的所有权以交付而发生转移。
理论解释：动产，顾名思义，就是可以活动的财产。动产所有权的转让和动产质权的设立等，自交付时发生效力。
NO.7 共有
生活解释：甲、乙、丙共有一套房屋，其应有部分各为1／3。为提高房屋的价值，甲主张将此房的地面铺上木地板，乙表示赞同，但丙反对。因甲乙的应有部分合计已过半数，故甲乙可以铺木地板。再比如，甲、乙、丙、丁共有一轮船，甲占该船70%份额。现甲欲将该船作抵押向某银行贷款500万元。如各共有人事先对此未作约定，则甲的抵押行为无须经任何人同意。这就是按份共有。
理论解释：共有分为按份共有和共同共有。按份共有人按照其份额对共有的不动产或者动产享有占有、使用、收益和处分的权利。而共同共有则是，共同共有人对共有的不动产或者动产共同享有占有、使用、收益和处分的权利。
NO.8 建筑物区分所有权
生活解释：南京某城市花园是南京市鼓楼区的一个高档住宅小区，1998年9月，开发商申报时，南京市规划局以《建筑工程规划设计要点通知书》要求，其规划建筑应按机动车0.2车位/户，非机动车2车位/户配建停车库。小区建成后，3幢楼下建有连片整体地下车库，共有59个机动车泊位。开发商在销售住宅时也承诺：小区配建地下车库供业主停车。但业主们入住后却发现，只有购买车位才能取得停车权。开发商以至少8万元的单价卖掉了其中的37个车位，其余车位则被小区物管公司以每月250元的租金租了出去。
2003年6月，该小区业主委员会向鼓楼区人民法院起诉开发商，请求法院判决确认该小区地下停车库的占有、使用、收益、处分的权利归全体业主所有。
法院判决：开发商将小区地下停车库移交给小区业主委员会管理，并由全体业主享有地下停车库的权益。
这起案例就涉及了物权法草案中的“建筑物区分所有权”。
理论解释：建筑物区分所有权人，对建筑物内的住宅、商业用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。
《物权法》草案中对百姓关注的会所、车位的归属，作出原则规定：有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，除了建设单位等能够证明其享有所有权外，属于建筑物区分所有权人共有。
NO.9 孳息
生活解释：天然孳息是指，母牛生的小牛、果树上接的果子等。法定孳息是指，银行的利息、房屋的租金等。
理论解释：孳息包括天然孳息和法定孳息。天然孳息由用益物权人取得，没有用益物权人的，由所有权人取得，但当事人另有约定的除外。对于法定孳息，当事人有约定的，按照约定取得；没有约定或者约定不明的，按照交易习惯取得。#p#副标题#e#
NO.10 相邻权
生活解释：张三有一块土地，他完全有权禁止其他人进入自己的土地，但是李四若不经过张三的土地就不能到达自己的土地，张三就应该给李四提供必要的便利。当然，李四应当尽量避免给相邻的不动产权利人张三造成损害，如造成损害，应当给予赔偿。不动产权利人包括不动产权利人张三以及租用张三土地的其他人。
理论解释：不动产相邻权利人应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则处理相邻关系。
NO.11 土地承包经营权
生活解释：中央电视台焦点访谈栏目日前播出的某地为修建公路而非法占用农民土地一事，不但没有给予农民合理的补偿，而且侵犯了农民合法的30年土地承包经营权。
理论解释：土地承包经营权人依法有权对其承包经营的耕地、林地、草地等占有、使用和收益。
土地承包经营权人可以依照法律规定将土地承包经营权转包、出租、互换、转让等。
征收承包期内的土地的，应当对土地承包经营权人给予合理补偿。
NO.12 建设用地使用权
生活解释：山东省临沂市一家单位以出让方式获得建设用地使用权的同时，不但没有对土地上已经存在的房屋进行补偿，反而强行推倒别人的房屋，就是对已经设立的用益物权人的权利的侵害。
理论解释：建设用地使用权人依法有权对国家所有的土地占有、使用和收益，在该土地上建造并经营建筑物、构筑物及其附属物。新设立的建设用地使用权，不得损害已经设立的用益物权人的权利。
NO.13 宅基地使用权
生活解释：村民甲批得一块宅基地，在此造了两间住房和一间偏房。一年后，因要搬到城里儿子家住，甲将此房转卖给了本村正要申请宅基地的村民乙。村民甲行使的即为宅基地使用权。
理论解释：宅基地使用权人有权对集体所有的土地占有和使用，在该土地上建造住房及其附属设施。同时，宅基地使用权人可以将建造的住房转让给本集体内符合宅基地使用权分配条件的村民；住房转让时，宅基地使用权一并转让。一户只能拥有一处宅基地。
NO.14 地役权
生活解释：甲为了能在自己的房子里欣赏远处的风景，便与相邻的乙约定：乙不在自己的土地上从事高层建筑；作为补偿，甲每年支付给乙4000元。两年后，乙将该土地使用权转让给丙。丙在该土地上建了一座高楼，与甲发生了纠纷。对此纠纷，甲对乙的土地不享有地役权。
这就说明，地役权自地役权合同生效时设立。当事人要求登记的，可以向登记机关申请地役权登记。不登记，不得对抗善意第三人。
理论解释：地役权人有权按照合同利用他人的不动产，以提高自己的不动产的效益。
NO.15 遗失物
生活解释：甲有天然奇石一块，不慎丢失。乙误以为无主物捡回家，配以基座，陈列于客厅。乙的朋友丙十分喜欢，乙遂以之相赠。后甲发现，向丙追索。奇石属遗失物，乙应返还给甲。
理论解释：拾得遗失物应当返还权利人，遗失物自发布招领公告之日起半年内无人认领的，归国家所有。
NO.16 居住权
生活解释：张先生与李女士结婚时住的两居室是张先生单位分的，后两人因感情不和离婚，法院将房子判给男方，但李女士可以暂时居住。离婚后李女士收养一子和她一起生活，不久，李女士突然病世。其子要求继续在此房居住，张先生不同意，遂将此房收回。李女士离婚后对房子拥有的就是居住权。由于居住权不能继承和转让，因此她收养之子不能继续住在此房。
理论解释：居住权人对他人享有所有权的住房及其附属设施享有占有、使用的权利。设立居住权，可以根据遗嘱或者遗赠，也可以按照合同约定。但居住权不得转让和继承。而且，居住权人应当承担住房及其附属设施的日常维护费用和物业管理费用。
NO.17 抵押权
生活解释：甲向乙借款20万元，甲的朋友丙、丁二人先后以自己的轿车为乙的债权设定抵押担保并依法办理了抵押登记，但都未与乙约定所担保的债权份额及顺序，两辆轿车价值均为15万元。若甲到期未履行债务，乙可以就任一轿车行使抵押权，再就另一轿车行使抵押权弥补不足，乙可同时就两辆轿车行使抵押权，各实现任意比例债权。
再如，甲向乙借款5万元，并以一台机器作抵押，办理了抵押登记。随后，甲又将该机器质押给丙。丙在占有该机器期间，将其交给丁修理，因拖欠修理费而被丁留置。如果发生纠纷，应该按照什么顺序进行受偿呢？应该是乙优先于丙受偿 ，丁优先于乙受偿 。
理论解释：为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人未履行债务时，债权人有权就该财产优先受偿。
NO.18 质权
生活解释：甲将所持有的A公司债券交付乙，作为向乙借款的质押物。双方签订了书面质押合同，但未在债券上背书“质押”字样。借款到期后甲未还款。甲的另一债权人丙向法院申请执行上述债券。正确的做法应该是，乙以债券已出质对抗丙的执行申请。
理论解释：为担保债务的履行，债务人或者第三人将其动产出质给债权人占有的，债务人未履行债务时，债权人有权就该动产优先受偿。
质权与抵押权的不同在于前者是转移动产的占有，而后者则是不转移动产的占有。
质权分为动产质权和权利质权两种。前者是有形的，后者是无形的。
NO.19 留置权
生活解释：农民甲到期没有履行对农民乙的债务，乙就留置了甲与债务有关的农用车一辆，但是甲还在这辆车上设立了抵押权或者质权，如果各个权利人均对此车行使自己的权利，谁应该首先得到补偿呢？应该是设立了留置权的乙。
理论解释：债务人未履行债务时，债权人可以留置已经合法占有的债务人的动产，并有权就该动产优先受偿。
NO.20 占有
生活解释：赵某孤身一人，因外出打工，将一祖传古董交由邻居钱某保管。钱某因结婚用钱，情急之下谎称该古董为自己所有，卖给了古董收藏商孙某，得款10000元。孙某因资金周转需要，向李某借款20000元，双方约定将该古董押给李某，如孙某到期不回赎，古董归李某所有。
因为合同的效力未定，钱某的行为属无权处分行为，无权处分行为产生的合同效力未定。所以，钱某属于无权占有。
孙某能取得古董所有权，因为孙某的行为符合善意取得的条件，孙某因善意取得而取得所有权。孙某的行为就属于善意占有。
赵某有要求占有人返还原物的请求权，自侵权发生之日起一年以内没有行使，该请求权消灭。本案中，赵某只能要求钱某返还古董，而不能要求孙某返还，因为孙某是善意占有。
理论解释：占有，包括有权占有和无权占有，无权占有包括善意占有和恶意占有。
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