中国将走向物权时代

来源：2005年9月号 作者：戴刚勇 整理 发布时间：2005-09-09

物权法草案于2005年7月10日向社会公布。新华社的电稿中说：物权法是我国法律体系中起支架作用的基本法律，关系人民群众切身利益和我国基本经济制度。

那么，物权法究竟是一部什么样的法规呢？

全国人大常委会法制工作委员会副主任王胜明说：物权，简单来讲就是对物的权利。物权法有什么作用？直接作用可以概括为：一是定分止争，通过对物的归属，加强对物权的保护，维护市场经济秩序；二是促进物尽其用，物权法通过规范物权人有哪些权利，他人负有哪些义务，为权利人充分利用财产提供法制环境。

王胜明说，物权法鼓励人创造财富、积累财富。物权法是一部保障安居乐业的法，是一部促进经济发展、构建和谐社会的法。

据介绍，物权法当中的“物”包括不动产和动产。“不动产”包括耕地、草原、矿产等，也包括道路、电力等基础设施，还有住房、学校、医院、博物馆等建筑物。

但是，不动产的所有权仍然存在较多争议，比如土地等。所以，草案才向社会公布并征求公众意见。

《物权法（草案）》从最初开始起草，到今天进入三审议程，已历时数年。作为民法典出台的先行军之一，人们对于这部重要的法律非常期待，同时又希望它尽可能完善和慎重。

《物权法（草案）》起草人之一、北京大学法学院副教授、法学博士王轶认为，从目前看，草案通过的可能性很大。草案的多次修正都是为了更好地实现物权人权利的保护。物权法草案三审后，会向社会发布全民征求意见稿，通过各种途径向各地全国人大代表、人民群众和有关部门及各界人士广泛征求意见和建议，以便进一步研究修改好这部法律草案。而物权法草案正式通过以及法案颁布实施，最早要到明年3月份，人大会再次召开之时。

物权法草案五大亮点

亮点一：私人财产获得同等保护

2004年3月，“公民的合法的私有财产不受侵犯”这一突破性的规定载入宪法修正案，使私有财产权上升为宪法权利，在海内外引起热烈反响。随后开始审议的物权法草案，就如何保护私有财产进行了详细的规定，以确立保护私人财产权的具体法律制度。

《物权法（草案）》起草人之一孟勤国教授认为，在多元化的市场经济体制下，强调对各种所有权进行同等保护，是现代法制一种最基本的要求。草案将国家、集体和私人所有权并列为一章，着重突出了对公有财产和私人财产予以同等保护，体现了各种所有权在法律上的平等地位。“将《宪法》原则性规定细化为民法和单行法层次上进行保护是我国法制建设方面的一大进步，对解决当前社会中存在的一些财产诉讼问题具有重要的意义，因为宪法没有司法化，法院不能援引宪法判案，公民也不能依据宪法提起诉讼”。

亮点二：造成国资流失将追究相关人员责任

一段时间以来，国有资产流失严重的状况引起社会广泛关注。针对这种情形，十届全国人大常委会第十六次会议在审议的物权法草案专门增加条款，加强对国有资产的保护，并依据不同情形，追究企业相关主管人员的民事责任、行政责任和刑事责任。

据国资委有关负责人介绍，国资流失主要有“四大暗道”：转让国有产权没有完全进入市场，少数不法分子乘机暗箱操作、收受贿赂、低估贱卖国有资产；国有产权管理层自卖自买，甚至利用不法手段虚构虚增成本和债务，转移隐藏资产，侵吞国有资产；一些单位内外勾结，低估贱卖国有资产；以预扣职工经济补偿金等费用的名义压低产权转让价格，最终让受让方无偿占有这部分国有资产。

在审议物权法草案时，一些常委会组成人员要求增加条款，加强对国有资产的保护。为此，正在审议的法律草案针对企业主管人员以无偿转让或低价出售、低价折股等手段造成国资流失，以及企业主管人员严重不负责任，造成国有和集体企业严重亏损、倒闭的不同情形，作出相应规定：国有企业、集体企业直接负责的主管人员，以无偿或者以低价折股、低价出售等手段将国有企业、集体企业的财产转让，造成国有企业、集体企业财产流失的，应当依法承担民事责任和行政责任；构成犯罪的，依法追究刑事责任。国有企业、集体企业直接负责的主管人员严重不负责任，造成国有企业、集体企业破产或者严重亏损的，应当依法承担民事责任和行政责任；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

亮点三：土地使用权期限可超70年

对多数城市居民来说，最主要的不动产是住房，住房恰恰又涉及到土地问题。买房人若要证明对自己住房的完整权利，必须要有两证：一个是房产证，另一个就是土地证。因为房子要建在土地上，不可能是空中楼阁。

住宅的土地使用权是70年有些还达不到70年，因开发商获得土地使用权与房屋竣工交付之间有“时差”但房子如果质量好，又没遇到天灾人祸，寿命可能远远不止70年。此前，相关法规规定：“土地使用权期满，土地使用权及其地上建筑物、其他附着物由国家无偿取得”。房子是很多人最大的一宗不动产，可是70年之后却要被无偿“没收”。

《物权法（草案）》规定，土地使用权期限届满后，房屋所有权人有权申请延长土地使用权期限。这意味着，房屋所有权人对房屋所占土地的使用权可超过70年。

对此，草案的主要起草人、全国人大法律委委员、中国人民大学法学院院长王利明指出，该条款旨在解决房屋所有权的无期限性与房屋所占土地的有期限性之间的矛盾，强化对公民财产权的保护。他表示，房屋所有权人对房屋享有的所有权不应该因土地使用权期限届满而消灭，允许房屋所有权人申请延长土地使用权期限，对公民财产权保护无疑是一种促进和加强，符合物权法的立法初衷和原则。但同时，对该条款的理解上也存在一些偏差，有学者认为，该条款所指房屋所有权人囊括一切自然人，而王利明则表示，草案中对公民房屋所有权人延长土地使用权期限未作反映，主要是一般商务用房所有权人在土地使用权到期后，在不违反公共利益前提下，可申请延长土地使用权期限，同时加付相应土地出让金。

有评论认为，公民购买房屋后就应该取得对房屋的永久使用权。这和购买其他商品没有区别，即只要买卖交易成功，购买者就获得对所购商品的永久使用权。如果说有不同，那就是房屋这种商品更为昂贵，因而购买者对永久使用权更为看重。一般商品的永久使用权不能被无端剥夺，那像房屋这种人们要拼搏多年才能获得的昂贵商品，其永久使用权更没有理由被侵犯。

亮点四：征地、拆迁应给予合理补偿

征地拆迁可谓由来已久，国家征收制度常常被滥用，被广泛应用于商业目的。各地和各级政府频繁、大量的为商业目的用地，征收农村集体土地所有权及农户、城镇居民的土地使用权，却往往不能给予公正补偿。地方政府通常以极低的补偿代价收回部分城市居民原居住地的使用权，或征收农民的土地，然后以市场价出让给用地的企业，以此获得市场价与补偿价之间的差额。这些行为导致严重的不公正和诸多拆迁户的生活陷入困境，甚至诱发诸多社会问题。在市场经济的背景下，此现象愈演愈烈，以致有的地方大搞开发区、大搞“圈地运动”，形成热潮，中央政府三令五申都制止不了，其间原因利益的诱导和法律规制的缺失无疑扮演了重要的角色。

去年3月通过的宪法修正案规定，“国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对土地实行征收或者征用，并给予补偿。”但这一原则的落实情况并不乐观，补偿不到位目前仍是征地、拆迁环节中存在的突出问题，许多群众的切身利益受到侵害，纠纷时有发生。

NO.5　不动产

生活解释：甲买了乙的一套房屋，在变更产权登记之前，乙又将房屋卖给了丙，且进行了产权变更登记。尽管甲与乙房屋买卖合同在先，但是不得对抗丙对房屋的合法拥有。

理论解释：不动产，指土地以及建筑物等土地附着物。不动产权利的取得应当以登记为要件，不登记，不动产设立、变更、转让和消灭的权利皆无从谈起。

NO.6　动产

生活解释：张三有一张桌子，想卖给李四，不管价钱是怎么商定的，桌子所有权的转移，是以桌子交付给李四时为准。

再比如，甲卖给乙一头牛，双方约定好价钱，尚未给付价款的情况下，甲就将牛交给乙。当天夜里，雷电将此牛击死，乙应该对牛的死亡承担责任，因为牛的所有权以交付而发生转移。

理论解释：动产，顾名思义，就是可以活动的财产。动产所有权的转让和动产质权的设立等，自交付时发生效力。

NO.7　共有

生活解释：甲、乙、丙共有一套房屋，其应有部分各为1／3。为提高房屋的价值，甲主张将此房的地面铺上木地板，乙表示赞同，但丙反对。因甲乙的应有部分合计已过半数，故甲乙可以铺木地板。再比如，甲、乙、丙、丁共有一轮船，甲占该船70%份额。现甲欲将该船作抵押向某银行贷款500万元。如各共有人事先对此未作约定，则甲的抵押行为无须经任何人同意。这就是按份共有。

理论解释：共有分为按份共有和共同共有。按份共有人按照其份额对共有的不动产或者动产享有占有、使用、收益和处分的权利。而共同共有则是，共同共有人对共有的不动产或者动产共同享有占有、使用、收益和处分的权利。

NO.8　建筑物区分所有权

生活解释：南京某城市花园是南京市鼓楼区的一个高档住宅小区，1998年9月，开发商申报时，南京市规划局以《建筑工程规划设计要点通知书》要求，其规划建筑应按机动车0.2车位/户，非机动车2车位/户配建停车库。小区建成后，3幢楼下建有连片整体地下车库，共有59个机动车泊位。开发商在销售住宅时也承诺：小区配建地下车库供业主停车。但业主们入住后却发现，只有购买车位才能取得停车权。开发商以至少8万元的单价卖掉了其中的37个车位，其余车位则被小区物管公司以每月250元的租金租了出去。

2003年6月，该小区业主委员会向鼓楼区人民法院起诉开发商，请求法院判决确认该小区地下停车库的占有、使用、收益、处分的权利归全体业主所有。

法院判决：开发商将小区地下停车库移交给小区业主委员会管理，并由全体业主享有地下停车库的权益。

这起案例就涉及了物权法草案中的“建筑物区分所有权”。

理论解释：建筑物区分所有权人，对建筑物内的住宅、商业用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。

《物权法》草案中对百姓关注的会所、车位的归属，作出原则规定：有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，除了建设单位等能够证明其享有所有权外，属于建筑物区分所有权人共有。

NO.9　孳息

生活解释：天然孳息是指，母牛生的小牛、果树上接的果子等。法定孳息是指，银行的利息、房屋的租金等。

理论解释：孳息包括天然孳息和法定孳息。天然孳息由用益物权人取得，没有用益物权人的，由所有权人取得，但当事人另有约定的除外。对于法定孳息，当事人有约定的，按照约定取得；没有约定或者约定不明的，按照交易习惯取得。

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