物权法实施后对房地产业的影响和面临的新问题

来源：2007年第7期 作者：蔡金水 发布时间：2007-07-28

影响4：《物权法》对于物业公司的影响更是全方位的。

在现实生活中，业主和物业公司之间、业主与业主之间各种问题层出不穷，而业主与物业公司之间的矛盾更是焦点中的焦点。

《物权法》正式出台后很可能会导致大批物业公司被炒，业主可以选择联合起来自己管房，选择物业公司管理的，业主对物业公司专业化程度的要求也将会越来越高。

由于《物权法》是上位法，其实施必将会对目前城市物业管理中存在的问题产生深远的影响。

一是《物权法》明确了业主的建筑物区分所有权与共有物权概念和范围。《物权法》第一次以国家法律的形式提出了业主的建筑物区分所有权与共有物权的概念。对过去业主与物业公司的很多纠纷做了明确界定，就可以减少很多无谓的纠纷。

二是《物权法》对业主、业主大会、业主委员会的设立及性质的规定充分体现了业主自治的私权性质。从《物权法》来看，房地产行政主管部门已经无权撤销业主委员会的决定，只有人民法院才能有权撤销业主委员会的决定。这突出了业主与业主委员会的平等关系和私权争议，而非管理与被管理的公权关系。这些均体现了物权人 (业主)对特定物享有直接支配和排他的权利，是法律向尊重业主、尊重业主自治迈出的重要一步。

三是《物权法》保护了物业服务机构和开发商的合法权利。除了保护业主的合法权益外，《物权法》还对物业服务机构和开发商的权利进行保护。当然，业主在物业管理上话语权的增加也给一些物业公司带来了挑战与机遇：只有那些真正为业主服务的，才会在同行业的竞争中优胜劣汰，在无形中，通过物业管理的重新洗牌，进一步实现房地产市场的规范与合理发展

二、物权法实施后面临的新问题

《物权法》实施之后，任重而道远，还有很多问题需要处理，会面临很多新的问题，而且可能今天说的理论上的东西和最后实践上会有一定的差距。所以，《物权法》要充分发挥它的作用，目前应当注意以下几个问题：

一是开发商要自律，自觉遵守《物权法》，严格按《物权法》办事

根据《物权法》，要想让业主的权利真正得到保障，必须开发商自律，要诚心，没有开发商自律和诚心，这件事很难推行下去。

现在，《物权法》对于小区内配套设施的所有权、经营权进行了明确界定，这一界定，显然将考验开发商的诚信，“由于会所以及其它公建配套，明确了属于业主而不是开发商，那么开发商还有多大的兴趣去建设这些‘非赢利’项目?”这是一位开发商道出的心里话，他认为，开发商要么缩减这些项目开发，要么会提高房价，让房价分摊这些成本。有关专家认为，在房产利润走向社会平均利润的前提下，这一规定将考验开发商的诚信、实力以及经营水平。这些公建配套的产权明晰之后，开发商的开发策略、经营技巧将会发生变化。而国家也应该及时出台各类居住区中公建配套的指标标准。不能因《物权法》的实施，而让居住区的公建配套的标准降低，影响居民生活。

二是如何有效解决《物权法》颁布后“钉子户”蔓延与拆迁难问题

《物权法》的出台，对于房地产开发中被拆迁居民的利益给予了很好的保证，使地方政府和开发商都不能再强制居民拆迁，而必须给予合理的安置。以往法律不规范时，部分拆迁户没有底气捍卫自己的权利。而《物权法》的出台以及“重庆钉子户”事件，使拆迁户特别是钉子户的维权将达到一个高峰。拆迁户往往会对开发商追求利润的拆迁行为心存抵触，甚至有些拆迁户认定开发商存在暴利，进而尽可能多地索取拆迁款。重庆“最牛钉子户”在《物权法》颁布之际诞生，随后，索赔1400万元的深圳“最贵钉子户”、北京版“最牛钉子户”等便陆续上演。“钉子户”迅速蔓延。但是，这样一来，就大大增加了拆迁难度。受“重庆钉子户”影响，未来全国钉子户现象肯定会越来越多。这种现象让不少开发商和拆迁公司深感担忧。拆迁问题一直是房地产一级开发的大难题，若有更多的人效仿‘重庆钉子户’，将会使一级土地开发更为棘手。

要有效解决“钉子户”蔓延与拆迁难问题，需要重点攻克拆迁补偿标准、拆迁主体、拆迁程序三大难题。因此要学会通过法律途径解决问题。要重新修订拆迁法。法院必须站在公正的立场，依法办案。既要保护拆迁户的合法权益，也应该依法裁定应该给予的补偿标准。并有权执行判决。要求“钉子户”必须遵守法院判决，按照法院裁定的合理补偿标准和规定期限完成搬迁，否则将承担法律责任。才能解决“钉子户”蔓延与拆迁难问题。

三是《物权法》实施后公共配套设施的建设问题

过去计划经济时代，所有建设投资都是政府拨款，所以，居住区中公共配套设施(包括中小学、幼儿园；商业服务设施；居委会或家委会；街道办事处；派出所；市政道路管线；变电站、煤气调压站、电话总机房等水电气热通讯设备场站)的建设由谁拿钱大家都不关心，反正都是国家的钱，不过是谁来干活的事。大部分老旧小区都是上水由自来水公司修建，下水、道路由市政公司修建，电力、煤气、电话线路场站分别由供电局、煤气公司、电话局修建；中小学、商业设施由教育局、商业局修建；居委会、街道办事处、派出所则由政府负责建设；各负其责。只有一些大型企业(如首钢、燕山石化等)厂区的职工宿舍是企业自己修建。产权全是国家的、全民的。没有争议。

但是，现在情况已经完全改变了。

第一，建设用地早已经不是无偿划拨，而是高价拍卖出让，土地出让金甚至成了地方政府的主要财源。还要加收城市建设费、防洪费等很多费用。政府收了地价就应该提供相应城市配套管理设施。包括征收了教育税就应该为居民提供中小学和义务教育。

第二、水、电、气、热、电话等费用连年调整，越来越高。不但不再是政府补贴的亏损部门，而且成了高利润、高福利、高收入的垄断部门。居民交了高额水、电、气、热、电话等费用，还要无偿为他们建管线站点，甚至修水源厂、煤气厂、热力厂、污水处理场、发电厂，就实在没道理了。这可真是举世无双的中国特色了，为什么不和国际接轨?

第三、1998年开始房改后，已经停止福利分房，购房人已由单位变成了居民个人，产权归了业主。以前房子产权都是国家的，居民可以不计较。现在我的房子是花个人几十万积蓄买下的，产权是我的，为什么要各种管线设备都白给自来水公司、供电局、煤气公司?白盖学校、居委会、派出所，都无偿归了教育局、公安局?这些都加在房价上是不合理的。也是房价畸高的主要原因之一。造成开发商与政府，业主与开发商之间在很多物业产权上划分不清，产生矛盾。

《物权法》实行以后，老百姓就会觉醒，按照谁投资谁拥有的原则。我交了供电线路、变电站、发电厂的钱，交了供水管线、自来水厂的钱，交了煤气管线、煤气调压站、煤气厂的钱，交了建通讯管路、电话总机房的钱，交了建学校、商店的钱，怎么都无偿成了供电局、自来水公司、煤气公司等别人的资产?是应该把钱退给我，还是我们按股分红?或者不再收水电煤气费?老百姓一觉醒，我买房为什么要给你交那么多钱，最后什么都是你的，你还天天收我钱，以后调整利益格局，老百姓该拿的拿了，不该拿的就不肯再拿了。所以《物权法》推出以后，自来水公司、供电局、煤气公司等很多部门非常惊慌。正在研究对策。但是现在的做法对这些垄断部门非常有利，让他们放弃到口的肥肉，是很难的。他们非常希望在居住区市政公共配套管线设施上仍旧维持过去无偿攫取的做法，而在经营上则强调要与国际接轨，要提高价格，要赢利，以保持他们的高利润、高福利、高收入，用清华大学人文社会科学学院教授秦晖的话说：“就是以社会主义的名义用计划经济的办法去掠夺，然后以市场经济的名义来分赃”。但是严格执行《物权法》，这样的局面是不可能永远保持下去的。

如何制定合理的物权分配政策是今后房地产业的一个重要工作。《物权法》的颁布则进一步明确了业主的产权人地位和权益，所以今后对居住区中各种产权(包括市政配套管线设施的产权)如何进一步清晰，如何理顺关系，在各项工作中体现尊重产权人的合法利益，使国家利益与产权人的利益统一起来，是需要我们认真研究的一个课题。

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